Η ψηφιακή μακέτα για το «επενδυτικό» σχέδιο της Lamda Development στην έκταση του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού
Τρεις… ζαβολιές σε καθοριστικούς τομείς των σχεδιασμών για την αξιοποίηση του ακινήτου των 6.200 στρεμμάτων στο Ελληνικό περιλαμβάνουν οι σχεδιασμοί της Lamda Development, την ίδια στιγμή που ο επενδυτικός όμιλος υποστηρίζει δημόσια ότι τηρεί τις δεσμεύσεις του και καλεί την κυβέρνηση να συμμορφωθεί! Οι αποκλίσεις, που στην ουσία ακυρώνουν τη συμφωνία του 2014 και κυρίως την κύρωση της σύμβασης από τη Βουλή, αφορούν το μητροπολιτικό πάρκο, τους ουρανοξύστες και το παράκτιο μέτωπο.
Οι προβληματικοί σχεδιασμοί σε αυτούς τους καθοριστικούς τομείς επισημαίνονται και από την Επιτροπή Σοφών, η οποία ορίστηκε με συμφωνία του Δημοσίου και των επενδυτών για να γνωμοδοτήσει επί του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ), όπως προκύπτει από το 19σέλιδο πόρισμά της το οποίο έχει η «Εφ.Συν.».
Η Επιτροπή, που αποτελείται από διακεκριμένους και ευρείας αποδοχής πανεπιστημιακούς καθηγητές, σημειώνει ότι η επένδυση θα ολοκληρωθεί σε βάθος 25ετίας και επιπλέον η παραχώρηση του ακινήτου θα έχει διάρκεια σχεδόν ενός αιώνα, επισημαίνει ότι η χρονική αυτή παράμετρος επιβάλλει «ευελιξία και προσαρμοστικότητα του σχεδιασμού προς αντιμετώπιση νέων και σήμερα άγνωστων αναγκών και καταστάσεων» και εισηγείται να υπάρξουν «θεσμικά εργαλεία» που θα εξασφαλίζουν «παραγωγική συνεργασία» μεταξύ της πολιτείας και των επενδυτών.
Οι ουσιώδεις διαφοροποιήσεις προκύπτουν από τη σύγκριση του master plan που είχαν υποβάλει οι επενδυτές το 2014 με τις μελέτες του ΣΟΑ που δημοσιοποίησαν τον Ιούνιο του 2017, με επτά μήνες καθυστέρηση.
Τα σχέδια περιλαμβάνονται στην αρχική συμφωνία που είχε υπογραφεί με το ΤΑΙΠΕΔ τον Νοέμβριο του 2014, εντάσσονται μάλιστα στις αναβλητικές αιρέσεις και αποτελούν δεσμεύσεις για το ΣΟΑ τις οποίες είχαν υποχρέωση να εκπληρώσουν για να προχωρήσει η επένδυση.
Εχουν επίσης ενσωματωθεί στην τροποποιητική σύμβαση του Σεπτεμβρίου του 2016 και στον νόμο 4422 που την επικύρωσε. Αποτελούν επομένως νόμο του κράτους, που στην πράξη επιχειρείται να ακυρωθεί για να πολλαπλασιαστούν τα οφέλη από την αξιοποίηση του ακινήτου.
Οι διαφορές που παρουσιάζουν σε σχέση με τα σχέδια του Ιουνίου του 2017 εντοπίζονται σε τρεις σημαντικές ενότητες:
■ Το παράκτιο μέτωπο, όπου προκύπτει unfair, καθώς οι νέοι σχεδιασμοί ακυρώνουν την πρόβλεψη της σύμβασης, όπως είχε τροποποιηθεί με τη συμφωνία που προηγήθηκε. Καταργείται η διάταξη που προβλέπει ένα χιλιόμετρο αδόμητης και ελεύθερα προσβάσιμης παραλίας, χωροθετώντας σε αυτήν μικρά κτίρια που στην ουσία λειτουργούν ως φράγμα και μετατρέπουν τη δημόσια ακτή σε ιδιωτική πλαζ!
■ Το μητροπολιτικό πάρκο, όπου έχει μειωθεί η σύνδεσή του με τους γειτονικούς δήμους. Η πρόσβαση στην πλευρά του Αλίμου μειώθηκε από τα 250 στα 100 μέτρα, ενώ αποκλείεται η σύνδεση με τη Γλυφάδα στην πλευρά του γκολφ. Στένεψε και η έξοδός του προς τη θάλασσα από τα 100 στα 30 μέτρα.
■ Τους ουρανοξύστες, που αυξήθηκαν από ένας σε έξι και το ύψος τους φτάνει τα 200 μέτρα, ενώ υπάρχουν κι άλλα 15 κτίρια με 70 μέτρα ύψος από τα προβλεπόμενα 48! Τοποθετούνται περιμετρικά από το μητροπολιτικό πάρκο, προφανώς για να προκύψουν προνομιούχα διαμερίσματα με πανοραμική θέα. Με αυτή την επιλογή όμως και σε συνδυασμό με το στένεμα των προσβάσεων, το πάρκο μετατρέπεται σε εσωτερική αυλή των υψηλών κτιρίων!
Οι επενδυτές, που από την αρχή είχαν δείξει ότι δεν ήθελαν δεσμεύσεις, επανέρχονται στην τελική φάση των διαπραγματεύσεων και κυριολεκτικά στο «παρά ένα» ζητούν να ξεκινήσουν οι συζητήσεις από… μηδενική βάση!
Παραβλέπουν ότι η αρχική συμφωνία του 2014, το μνημόνιο του 2016 και ο νόμος 4422, που έχουν και τη σφραγίδα του Ελεγκτικού Συνεδρίου με την υπ’ αριθμόν 175/2016 πράξη, αποτελούν στοιχεία που πρέπει να ενσωματωθούν στους σχεδιασμούς, γιατί σε αντίθετη περίπτωση κινδυνεύουν να ακυρωθούν από το ΣτΕ.
Η γνωμοδότηση των «σοφών»
«Εσωτερικό χώρο» των προβλεπόμενων οικιστικών περιοχών χαρακτηρίζει το μελλοντικό μητροπολιτικό πάρκο η έκθεση των τεσσάρων εμπειρογνωμόνων για την αξιοποίηση του Ελληνικού. Επισημαίνουν τον «εσωστρεφή» χαρακτήρα του, που προκύπτει από τα υψηλά κτίρια τα οποία θα το περιβάλλουν και ζητούν να αναιρεθεί η αρχική σύλληψη του έργου «ώστε να γίνει αντιληπτός ο δημόσιος χαρακτήρας του Πάρκου και ο ρόλος του ως προορισμού για όλη την πόλη».
Προτείνουν επίσης να δημιουργηθούν εύκολα αναγνωρίσιμες πύλες στις δύο βασικές προσβάσεις, από τις λεωφόρους Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος. Ειδικά προς την πλευρά της παραλιακής ζώνης ζητούν βελτιωμένη πρόσβαση, ενδεχομένως και με ανισόπεδη διάβαση, αφού θεωρούν ότι είναι απαραίτητη «η όσο το δυνατόν ευρύτερη και εντονότερη σύνδεση του μητροπολιτικού πάρκου με την παράκτια ζώνη».
Εντοπίζουν όμως και άλλο ένα σημαντικό σημείο: την απουσία φυσικού ορίου ανάμεσα στις οικιστικές περιοχές και το μελλοντικό πάρκο και προτείνουν να προβλεφθεί ένας δρόμος ήπιας κυκλοφορίας. Διαπιστώνουν ότι στα σχέδια των επενδυτών δεν ποσοτικοποιούνται τα βασικά μεγέθη του πάρκου, ενώ προτείνουν να επανεξεταστούν τα σχέδια για κατεδάφιση ορισμένων κτιρίων και εγκαταστάσεων που είχαν κατασκευαστεί για τους Ολυμπιακούς Αγώνες.
Ειδικά για τον παλιό Ανατολικό αεροσταθμό, που είναι έργο του σπουδαίου αρχιτέκτονα Σααρίνεν της δεκαετίας του 1960 και έχει χαρακτηριστεί νεότερο μνημείο από το υπουργείο Πολιτισμού, αναφέρουν ότι βρίσκεται πολύ κοντά στην προβλεπόμενη ζώνη δόμησης και ζητούν να δημιουργηθεί κοινόχρηστος χώρος γύρω του για να αναδειχθεί.
Εμμέσως η επιτροπή τοποθετείται για την προβλεπόμενη δόμηση στην παραλιακή ζώνη του Αγίου Κοσμά και σημειώνει ότι σε ορισμένα σημεία το πλάτος είναι περιορισμένο, της τάξης των 200 μέτρων, ώστε δεν μπορεί να χωρέσει όλες τις προτεινόμενες χρήσεις.
«Οι λουτρικές εγκαταστάσεις της παραλίας του Αγίου Κοσμά θα είναι ελεύθερες ή κάποιες θα απαιτούν εισιτήριο;», είναι ένα από τα καίρια ερωτήματα αυτής της ενότητας.
Για τα υψηλά κτίρια αναφέρουν ότι είναι δυνατόν να αναπτυχθούν με δεδομένη τη μεγάλη έκταση του ακινήτου, αλλά σπεύδουν να αναδείξουν τους «λοιπούς κινδύνους», όπως οι σεισμοί και οι πυρκαγιές.
Αναφέρονται επίσης στον «αναγκαίο συσχετισμό-διάλογο με το ευρύτερα υφιστάμενο αστικό τοπίο» και σημειώνουν με νόημα ότι «τοπόσημο» δεν είναι μόνον τα κτίρια με μεγάλο ύψος αλλά όσα διαθέτουν ιδιαίτερο σχεδιασμό. Ειδικά για το υψηλό κτίριο που προορίζεται για ξενοδοχείο με καζίνο, η επιτροπή συνιστά «να προσεχθεί το ύψος του σε σχέση με τις γειτνιάζουσες οικιστικές ενότητες».
Σχετικά με το θέμα των αρχαιοτήτων η Επιτροπή αναφέρει ότι είναι σύνθετο και φορτίζει το σύνολο της περιοχής μελέτης, γι’ αυτό αναφέρει ότι «η αντιμετώπισή του πρέπει να εξασφαλιστεί με συναινετικές διαδικασίες εκ μέρους των καθ’ ύλην αρμόδιων φορέων, λαμβανομένων υπόψη και των συναφών αποφάσεων οργάνων της Πολιτείας», ενώ σημειώνει ότι υπάρχουν τεχνικές για τη συνύπαρξη αρχαιοτήτων σε κτίρια, που κατασκευάζονται σε υψηλότερα επίπεδα.
Σοβαρά ερωτήματα διατυπώνονται για την κυκλοφοριακή επιβάρυνση της ευρύτερης περιοχής, που με βάση τη μελέτη των επενδυτών θα είναι μόνο 17% στις λεωφόρους Ποσειδώνος και Βουλιαγμένης.
«Βασίζεται σε αισιόδοξες προβλέψεις», επισημαίνει το πόρισμα και προβλέπει κινδύνους για κορεσμό. Επιφυλάξεις διατυπώνει και για τη μετεγκατάσταση κοινωνικών φορέων που στεγάζονται σήμερα σε κτίρια του παλιού αεροδρομίου, ζητώντας να εξεταστεί η μετακίνηση ορισμένων υποδομών σε άλλα σημεία του ακινήτου.
Τα μέλη της Επιτροπής
Η Επιτροπή Σοφών συγκροτήθηκε από εμπειρογνώμονες διεθνούς κύρους με βάση την πρόβλεψη του νόμου 4062/2012 για την αξιοποίηση του Ελληνικού και γνωμοδοτεί για το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ). Εισηγήσεις είχαν γίνει από την κυβέρνηση και τους επενδυτές, αλλά οι τελευταίοι, με πηγές από το Τεχνικό Επιμελητήριο, είχαν προβάλει «βέτο» για προσωπικότητες από τη Γαλλία και τις ΗΠΑ γιατί είχαν θεωρηθεί «φίλοι του περιβάλλοντος».
Είχαν όμως ζητήσει με έμφαση να περιληφθεί ο καθηγητής του Κολούμπια, Μπερνάρ Τσουμί, ο βασικός αρχιτέκτονας του Μουσείου της Ακρόπολης, ο οποίος για προσωπικούς λόγους υπέβαλε την παραίτησή του.
Τα υπόλοιπα τέσσερα μέλη της πενταμελούς επιτροπής, που ορίστηκαν με απόφαση του αρμόδιου υπουργού Γ. Σταθάκη, είναι:
-Ο Αθανάσιος Αραβαντινός, ομότιμος καθηγητής του Πολυτεχνείου και από τους βασικότερους μελετητές των πολεοδομικών παρεμβάσεων στην πρωτεύουσα από την εποχή του Αντώνη Τρίτση.
-Ο Γιάννης Αίσωπος, καθηγητής της Αρχιτεκτονικής Σχολής της Πάτρας και επιμελητής του ελληνικού περιπτέρου στην Μπιενάλε Αρχιτεκτονικής στη Βενετία το 2014.
-Ο Γιώργος Πετράκος, πρύτανης του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, που ειδικεύεται στην Οικονομική Χώρου.
-Ο Γιάννης Ψυχάρης, καθηγητής Περιφερειακής Οικονομικής Ανάλυσης στο Πάντειο.
